Mieterhöhung & Mietanpassung

mietvio rechnet dir die zulässige Mieterhöhung aus — begrenzt auf Vergleichsmiete und Kappungsgrenze — und führt dich von der Prüfung über das Schreiben bis zur erfassten Zustimmung.

Wo du das findest

Öffne den Mieter. Im Bereich Finanzen stehen die Rechner und die Liste der Mietanpassungen. Voraussetzung für saubere Ergebnisse: Bei der Wohnung ist die Wohnfläche gepflegt, und beim Objekt die ortsübliche Vergleichsmiete (€/m²) aus dem Mietspiegel der Stadt.

Mieterhöhung prüfen (§ 558 BGB)

Über Mieterhöhung prüfen öffnest du den Rechner. Er schlägt nur die zulässige Zielmiete vor — ein überzogenes Verlangen wäre unwirksam.

Du gibst ein:

• Ortsübliche Vergleichsmiete — entweder als €/m² (× Wohnfläche) oder als Gesamtbetrag pro Monat. Lässt du das Feld leer, nimmt mietvio den Objekt-Mietspiegel.
• Letzte Erhöhung / Mietbeginn — wird aus den Stammdaten vorbelegt und steuert die Sperr-/Wartefrist.
• Angespannter Markt (15 %) — Häkchen setzt die Kappungsgrenze von 20 % auf 15 %.
• Miete vor 3 Jahren — nur falls innerhalb der letzten drei Jahre erhöht wurde; sonst rechnet mietvio mit der aktuellen Miete als Basis.
• Begründungsmittel (§ 558a) — der Text, der ins Schreiben übernommen wird (z. B. „Mietspiegel der Stadt 2025", Gutachten oder drei Vergleichswohnungen).

Das Ergebnis zeigt die aktuelle Miete, die Vergleichsmiete, die Kappungsgrenze und — wenn eine Erhöhung möglich ist — die zulässige neue Miete, die Erhöhung in € und %, sowie frühestens wirksam ab.

Aktuelle Nettokaltmiete   620,00 € · 8,27 €/m²
Ortsübliche Vergleichsmiete  712,50 € · 9,50 €/m²
Kappungsgrenze (20 %)     744,00 €
Zulässige neue Miete      712,50 €
Erhöhung                   92,50 € (+14,9 %)
Frühestens wirksam ab     01.10.2026

Die Zielmiete ist immer das Kleinere aus Vergleichsmiete und Kappungsgrenze. mietvio sagt dir auch, wodurch begrenzt wurde, und warnt, wenn eine Angabe fehlt (etwa Vergleichsmiete oder das Datum der letzten Erhöhung).

Schreiben, Zustimmungsformular, Vormerken

Aus dem Ergebnis heraus hast du drei Wege:

• Schreiben erzeugen — öffnet den Schreiben-Editor mit dem Mieterhöhungsverlangen, neuer Miete, Wirksamkeitsdatum und deinem Begründungsmittel vorausgefüllt.
• Zustimmungsformular — erzeugt das Formular zum Unterschreiben für den Mieter (liegt dem Schreiben bei, § 558b BGB).
• Als zustimmungspflichtige Erhöhung vormerken — trägst du das Zugangsdatum des Schreibens ein, legt mietvio die Erhöhung mit Status offen an und berechnet die Zustimmungsfrist (Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang, § 558b Abs. 1).

Zustimmung erfassen und anwenden

Die vorgemerkte Erhöhung erscheint in der Mietanpassungs-Liste mit dem Status der Zustimmung und der Frist. Sobald der Mieter zugestimmt hat, erfasst du die Zustimmung (zugestimmt / abgelehnt / offen).

Mietanpassung planen (Staffel & Index)

Neben § 558 planst du über Mietanpassung planen auch Staffelmiete (§ 557a) und Indexmiete (§ 557b):

• Du wählst Typ, Datum wirksam ab und die neue Nettokaltmiete.
• Die Anpassung liegt als geplant in der Liste. Mit Anwenden wird die Kaltmiete des Mieters auf diesen Wert gesetzt.
• Bei Index wird zusätzlich die Index-Basis des Mieters auf den angewendeten Stand fortgeschrieben.

Staffel- und Indexanpassungen sind nicht zustimmungspflichtig und lassen sich direkt anwenden.

Mietpreisbremse prüfen (§§ 556d–g BGB)

Ist beim Mieter Mietpreisbremse-Gebiet hinterlegt, zeigt der Mieter eine eigene Karte. mietvio prüft die zulässige Anfangsmiete: das Höhere aus *Vergleichsmiete + 10 %* und *zulässiger Vormiete*. Liegt die vereinbarte Miete darüber, weist mietvio den übersteigenden (unwirksamen) Teil aus. Ist eine Ausnahme nach § 556f hinterlegt (Neubau ab 01.10.2014 oder umfassende Modernisierung), gilt die Bremse nicht.

Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB)

Über den Modernisierungs-Rechner ermittelst du den maximal zulässigen Zuschlag. Du gibst ein:

• Modernisierungskosten gesamt
• Förderung / Zuschüsse
• Instandhaltungsanteil (ersparte Reparaturen)

mietvio rechnet: umlagefähige Kosten = Kosten − Förderung − Instandhaltung, davon 8 % p. a., geteilt auf den Monat — gedeckelt auf 3 €/m² in sechs Jahren (2 €/m², wenn die Ausgangsmiete unter 7 €/m² liegt).

Umlagefähige Kosten        24.000,00 €
Jahresumlage (8 %)          1.920,00 €
Monatlich (ungekappt)         160,00 €
Kappung (3 €/m²)              225,00 €
Zulässiger Zuschlag / Monat   160,00 €

mietvio erinnert dich daran, dass der Instandhaltungsanteil zwingend abzuziehen ist und die Modernisierung drei Monate vorher anzukündigen ist (§ 555c BGB). Die passende Modernisierungsankündigung erzeugst du im Schreiben-Manager.